Bewertung von Wohnimmobilien – den Verkehrswert nachvollziehbar ermitteln

Sie möchten eine Wohnimmobilie kaufen oder verkaufen und benötigen eine fachliche Grundlage für Ihre Entscheidung?

Ich unterstütze Sie bei der Ermittlung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie. Zu Beginn kläre ich mit Ihnen den Bewertungsanlass, die Aufgabenstellung und den erforderlichen Umfang.

Was bedeutet Verkehrswert?

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, beschreibt den Preis, der unter gewöhnlichen Marktbedingungen zum jeweiligen Bewertungsstichtag erzielbar wäre.

Dabei werden die Lage, die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften und der Zustand der Immobilie berücksichtigt. Grundlage ist die Definition des Verkehrswerts in § 194 Baugesetzbuch (BauGB).

Der ermittelte Verkehrswert ist keine Garantie für einen bestimmten Verkaufspreis. Der tatsächlich vereinbarte Preis kann beispielsweise durch individuelle Interessen und Verhandlungen beeinflusst werden.

Den Bewertungsumfang passend festlegen

Welche Bewertung sinnvoll ist, hängt vom Verwendungszweck ab. Für eine erste Orientierung bestehen andere Anforderungen als für ein ausführliches schriftliches Verkehrswertgutachten.

Vor der Beauftragung bespreche ich mit Ihnen, welche Fragen beantwortet werden sollen und welche Dokumentation Sie benötigen.

Wenn die Bewertung für eine Behörde, ein Gericht oder einen anderen konkreten Empfänger bestimmt ist, sollten dessen Anforderungen vorab geklärt werden. So lässt sich der Auftrag auf den vorgesehenen Zweck abstimmen.

Grundlagen der Wertermittlung

Für die Bewertung werden die verfügbaren Objektunterlagen, die Feststellungen bei der Besichtigung und geeignete Marktdaten zusammengeführt.

Je nach Immobilie sind unter anderem folgende Merkmale relevant:

• Lage und Grundstücksgröße

• Gebäudeart, Baualter und Nutzung

• Wohnflächen und Ausstattung

• Zustand und bekannte Modernisierungen

• erkennbare Schäden und Instandhaltungsbedarf

• rechtliche Gegebenheiten, Rechte und Belastungen

• bei vermieteten Objekten die Mietverhältnisse und Erträge

Welche Unterlagen benötigt werden, kläre ich anhand des konkreten Objekts mit Ihnen. Dazu können beispielsweise Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Flächenberechnungen und Mietunterlagen gehören.

Geeignete Bewertungsverfahren

Die Wertermittlung orientiert sich an den einschlägigen Grundlagen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Je nach Objekt und Datenlage kommen das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren infrage. Die Auswahl wird fachlich begründet. Die Ergebnisse werden unter Berücksichtigung der Marktverhältnisse und der Besonderheiten der Immobilie bewertet.

Besichtigung und Gebäudezustand

Die Besichtigung dient dazu, die Immobilie und ihren erkennbaren Zustand im vereinbarten Umfang zu erfassen.

Eine Wertermittlung umfasst jedoch nicht automatisch eine eingehende Untersuchung aller Bauteile oder verdeckter Schäden. Wenn weiterführende technische Untersuchungen erforderlich erscheinen, bespreche ich mit Ihnen den zusätzlichen Klärungsbedarf.

Informationen zur Untersuchung und Bewertung von Schäden finden Sie auf der Seite „Gutachten“.

Nachvollziehbare Dokumentation

Die Dokumentation richtet sich nach dem vereinbarten Leistungsumfang. Sie erläutert die verwendeten Grundlagen, den Bewertungsstichtag, das Vorgehen und das Ergebnis.

Annahmen, fehlende Informationen und Einschränkungen werden kenntlich gemacht. So können Sie nachvollziehen, worauf die Bewertung beruht und welche Aussagekraft sie für Ihren Verwendungszweck hat.

Leistungsumfang und Angebot

Der Aufwand hängt unter anderem von der Immobilie, der Verfügbarkeit der Unterlagen und der gewünschten Ausarbeitung ab.

Vor der Beauftragung kläre ich mit Ihnen den Leistungsumfang, die benötigten Unterlagen und den voraussichtlichen zeitlichen Ablauf. Sie erhalten ein darauf abgestimmtes Angebot.

Besprechen wir Ihr Vorhaben

Sie möchten den Verkehrswert Ihrer Wohnimmobilie ermitteln lassen oder benötigen eine fachliche Grundlage für eine Kauf- oder Verkaufsentscheidung?

Gerne kläre ich mit Ihnen Ihre Aufgabenstellung und den passenden Leistungsumfang.

Ralf Heinz Weber
Sachverständigenbüro Ralf Heinz Weber

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